인구감소지역 주택수 제외 지역, 적용대상 및 혜택
집이 한 채 있어도 지방에 한 채 더 사면 여전히 1주택자로 인정받는다는 사실, 알고 계셨나요? 정부가 지방소멸 위기에 대응하기 위해 시행 중인 인구감소지역 세컨드홈 세제 특례는 양도세·종부세·재산세까지 한꺼번에 줄여주는 강력한 혜택입니다. 2026년에는 다주택자에게도 확대 적용되는 등 제도가 대폭 개편되었는데, 지역 요건부터 가액 기준, 절세 효과까지 한눈에 정리해 드리겠습니다.
인구감소지역이란?
행정안전부가 2021년 10월 처음 지정한 인구감소지역은 소멸 위기에 처한 지역을 공식 지정해 정부 지원을 집중하는 제도입니다. 전국 89개 시·군·구가 지정되어 있으며, 인구 밀도·고령화율·출산율 등 다양한 지표를 복합적으로 반영합니다.
- 2021년 10월 행정안전부 최초 지정, 전국 89개 시·군·구
- 인구 밀도, 고령화율, 출산율, 인구 증감률 등 종합 지표 적용
- 주로 강원·충청·전라·경상 권역의 군(郡) 단위 소도시 중심
- 2026년 재지정 예정으로 지표 보완 및 지역 유형화 추진 중
- 인구감소 관심지역도 별도 지정, 2025년 8월부터 세제 특례 확대 적용
- 행안부 공식 현황 확인: 행정안전부 인구감소지역 지정 페이지
주택수 제외 대상 지역
세컨드홈 세제 특례는 89개 인구감소지역 중 부동산 투기 우려가 있는 지역을 제외한 83곳에 적용됩니다. 2025년 8월부터는 **비수도권 인구감소 관심지역(9곳)**까지 추가로 포함되어 적용 범위가 넓어졌습니다.
- 제외 지역(6곳): 부산 동구·서구·영도구, 대구 남구·서구, 경기 가평군 — 광역시·수도권 소재로 투기 우려
- 포함 예외(접경지역): 인천 강화군·옹진군, 경기 연천군, 대구 군위군은 낙후성을 고려해 포함
- 관심지역 추가(9곳): 강릉시, 동해시, 속초시, 인제군, 익산시, 경주시, 김천시, 사천시, 통영시
- 관심지역 제외(9곳): 부산 금정구·중구, 광주 동구, 대전 대덕구·동구·중구, 인천 동구, 경기 동두천시·포천시
- 2026년 다주택자 확대 시에도 동일한 지역 기준 적용
- 세컨드홈 특례지역 변경은 향후 인구감소지역 재지정에 따라 조정 가능
적용 대상 요건
세제 특례를 받으려면 소유자 요건과 주택 요건을 모두 충족해야 합니다. 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일 사이에 취득한 주택에만 해당되므로 취득 시기도 반드시 확인해야 합니다.
- 소유자 요건: 기존 1주택(또는 조합원입주권·분양권 1개)을 보유한 1세대
- 주택 요건: 특례 적용 지역 내, 공시가격 4억 원 이하 주택 (비수도권 인구감소지역은 9억 원 이하로 상향)
- 취득가액 기준: 취득세 특례는 취득가액 3억 원 이하 → 12억 원 이하로 확대 (비수도권)
- 취득 기간: 2024년 1월 4일 ~ 2026년 12월 31일
- 제외 조건: 기존 2주택 이상 보유자, 동일 시·군·구 내 추가 취득, 특례 비적용 지역 취득
- 2026년부터 다주택자도 양도세·종부세 주택 수 산정 시 제외 혜택 부여 예정
세금 혜택 상세 내용
특례가 적용되면 양도세·종부세·재산세·취득세 등 4가지 세금에서 동시에 혜택을 받을 수 있습니다. 기존 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 기준(12억 원)이 그대로 유지되어 절세 효과가 매우 큽니다.
- 양도소득세: 기존 주택 양도 시 12억 원 이하 비과세, 장기보유특별공제 최대 80% 적용
- 종합부동산세: 기본공제 12억 원 유지, 고령자·장기보유자 세액공제 최대 80%
- 재산세: 세율 0.05%p 인하 + 공정시장가액비율 특례 적용
- 취득세: 인구감소지역 내 3억 원 이하 주택 취득 시 25% 감면 (지자체 조례로 추가 감면 가능)
- 창업·사업장 신설 목적 부동산 취득 시 취득세 면제 (2025년 12월 31일까지)
- 재산세는 최초 납세 성립일로부터 5년간 면제, 이후 3년간 50% 경감
절세 효과 실제 사례
정책 시행 전후를 비교하면 수천만 원의 세금 절감도 가능합니다. 공시가격 9억 원 주택 보유자가 인구감소지역에 4억 원 주택을 추가 구입한 경우를 예시로 들어보겠습니다.
- 종부세 절감 사례: 65세 장기보유자 기준 종부세 75만 원 → 4만 원으로 약 71만 원 감소
- 재산세 절감 사례: 305만 원 → 211만 원으로 약 94만 원 감소
- 양도세 절감 사례: 기존 주택 13억 원 양도 시 양도세 8,551만 원 → 22만 원으로 약 8,529만 원 절감
- 세 항목 합산 시 수억 원대 세금 절감 효과 가능
- 4도 3촌(4일 도시·3일 시골) 라이프스타일을 원하는 은퇴 세대에게 특히 유리
- 농막 등 편법 전원생활 대신 합법적 주택 취득이 가능해져 법적 안정성 확보
민간임대·미분양 주택 특례
세컨드홈 외에도 인구감소지역 내 민간임대주택과 준공 후 미분양 주택에 대한 별도 혜택이 마련되어 있습니다. 지방 건설경기 활성화를 위한 추가 조치로, 2026년까지 연장 또는 한시 적용되는 내용이 다수 포함됩니다.
- 민간임대 주택수 제외: 인구감소지역 내 6년(단기)·10년(장기) 민간임대주택 모두 취득세 중과 배제 및 주택 수 제외
- 아파트 장기임대 복원: 매입형 아파트 10년 민간임대 1년 한시 복원, 법령 개정 완료 후 ~ 2026년 12월 등록분 양도세 중과 배제
- 준공 후 미분양 특례: 비수도권 취득가액 6억 원 이하, 전용 85㎡ 이하 준공 후 미분양 주택 취득 시 주택 수 제외 → 2026년 말까지 연장
- 취득세: 비수도권 준공 후 미분양 주택 취득 시 중과 배제 + 개인 취득 1년 한시 50% 감면
- 1주택자의 비수도권 준공 후 미분양 주택 1세대 1주택 특례 가액 기준 6억 → 7억 원으로 상향
- CR리츠 취득세·종부세 세제지원 2026년 말까지 연장, LH 미분양 주택 8,000호 추가 매입
2026년 다주택자 확대
2026년 경제성장전략 발표를 통해 기존 1주택자에게만 적용되던 세컨드홈 혜택이 다주택자에게도 확대됩니다. 이는 인구감소지역의 주택 수요를 폭넓게 끌어올리기 위한 정부의 적극적인 정책 전환입니다.
- 다주택자가 인구감소(관심)지역 주택 구입 시 양도세·종부세 산정 시 주택 수에서 제외
- 양도소득세 중과에서도 제외 — 기존 1주택자 전용 혜택을 다주택자로 전면 확대
- 비수도권 인구감소지역 기준시가 9억 원 이하, 그 외 지역(관심지역 등) 4억 원 이하
- 지방광역시 소속 구·군(부산 동구·서구 등)은 이번에도 대상에서 제외
- 2026년 1월 9일 이재명 대통령 주재 ‘2026 경제성장전략 국민보고회’에서 공식 발표
- 세부 시행 시기는 관련 세법 개정 완료 후 확정 예정
꿀팁 — 실수하기 쉬운 포인트
세제 특례를 받으려다 오히려 불이익을 당하는 경우도 있습니다. 아래 내용을 꼭 확인하고 신중하게 진행하세요.
- ✅ 2주택 보유자는 적용 불가: 이미 2채 이상 보유 중이면 기존 세컨드홈 특례 대상 아님 (2026년 다주택자 확대 이후 별도 확인 필요)
- ✅ 동일 시·군·구 추가 취득은 제외: 기존 보유 주택과 같은 행정구역 내에서 취득하면 특례 미적용
- ✅ 부담부증여는 유상거래 아님: 부담부증여로 취득한 경우는 취득세 감면 대상에서 제외
- ✅ 공시가격 기준 혼동 주의: 양도세는 취득일 기준, 종부세는 매년 6월 1일(과세기준일) 기준 공시가격 적용
- ✅ 미적용 지역 사전 확인 필수: 투기 우려 지역 6곳 및 관심지역 제외 9곳에 해당하는지 반드시 확인
- ✅ 감면 후 추징 가능: 창업·사업 목적 취득 후 1년 내 미사용 또는 2년 미만 사용 후 매각 시 취득세·재산세 추징
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 1주택자가 인구감소지역에 집을 추가로 사면 무조건 1주택 특례가 적용되나요? A1. 아닙니다. 취득 주택의 공시가격이 4억 원(비수도권 인구감소지역은 9억 원) 이하여야 하고, 취득 기간이 2024년 1월 4일~2026년 12월 31일 사이여야 합니다. 또한 특례 적용 83개 지역에 해당하는 주택이어야 하며, 기존 보유 주택과 동일한 시·군·구 내 취득은 제외됩니다.
Q2. 현재 2주택 보유자도 2026년부터 세컨드홈 혜택을 받을 수 있나요? A2. 2026년 경제성장전략 발표에 따르면 다주택자도 인구감소(관심)지역 주택 취득 시 양도세·종부세 주택 수 산정에서 제외되는 방향으로 확대가 추진됩니다. 다만 세부 시행 요건은 관련 세법 개정 이후 확정되므로, 최신 법령을 반드시 확인하셔야 합니다.
Q3. 인구감소지역 주택을 취득한 후 되팔면 혜택이 사라지나요? A3. 세컨드홈 특례는 취득 시점의 요건 충족 여부를 기준으로 하며, 매도 시에는 기존 보유 주택을 1세대 1주택으로 보아 양도세 비과세 혜택이 적용됩니다. 단, 창업·사업 목적으로 취득세 면제를 받은 경우, 2년 미만 사용 후 매각하면 감면받은 세금이 추징될 수 있습니다.
Q4. 인구감소 관심지역과 인구감소지역은 어떻게 다른가요? A4. 인구감소지역은 행안부가 공식 지정한 89개 시·군·구이며, 인구감소 관심지역은 그보다 소멸 위험도가 낮지만 감소 추세에 있는 지역입니다. 2025년 8월 세제 개편으로 비수도권 관심지역 9곳도 세컨드홈 특례 범위에 포함되었으나, 주택 가액 기준은 관심지역의 경우 공시가격 4억 원 이하로 인구감소지역(9억 원)보다 낮게 적용됩니다.
Q5. 취득세 감면은 언제, 어떻게 신청하나요? A5. 취득세 감면은 주택 취득 시 해당 지방자치단체 세무부서에 신청합니다. 무주택자 또는 1가구 1주택자가 인구감소지역 내 3억 원 이하(비수도권 취득세 특례 확대 후 최대 12억 원) 주택을 유상거래로 취득하는 경우 25% 감면이 기본이며, 지자체 조례에 따라 추가 경감도 가능합니다. 정확한 감면율과 신청 절차는 해당 지역 지자체에 문의하거나 위택스(www.wetax.go.kr)에서 확인하시기 바랍니다.
