이재명 정부 주택담보대출 금액한도 및 규제 대상 범위

이재명 정부가 출범한 지 23일 만에 수도권 주택담보대출 6억원 제한이라는 초강력 규제를 발표했습니다. 새 정부 들어 서울 주요지역 아파트값이 급등세를 보이자 긴급 대출규제로 사실상의 부동산 대책을 내놓은 것입니다. 정부는 6월 27일 긴급 가계부채 점검회의를 열고 최근 수도권 부동산 시장 과열과 가계대출 급증세에 대한 강력한 대응책을 발표했습니다. 이번 글에서는 이 규제의 모든 것을 자세히 알아보겠습니다.

주택담보대출 규제 취지

정부는 수도권 중심의 주담대 규제 강화를 통해 가계부채 증가세를 억제하고자 합니다. 이번 가계부채 관리강화 방안은 고가주택 구입 수요를 차단하여 부동산 시장의 과열을 막는 것이 목적입니다. 문재인 정부 때보다 더 센 대책이라는 평가가 나오는 이유는 소득과 집값에 상관없이 수도권과 규제지역 내 모든 주택 구입 목적의 주담대 한도를 6억원 이내로 제한하기 때문입니다.

• 수도권 부동산 시장 과열 차단
• 가계부채 증가세 억제
• 고가주택 구입 수요 차단
• 부동산 투기 수요 억제
• 금융시장 안정성 확보
• 무주택자 내 집 마련 기회 확대

규제 대상 및 범위

이번 규제는 수도권과 규제지역 내 모든 주택 구입 목적의 주택담보대출에 적용됩니다. 이번 대출 제한 조치는 수도권·규제 지역에 한해 시행되며, 금융권 현장점검 등을 통해 금융회사들의 규제 준수 여부를 모니터링합니다. 특히 다주택자와 1주택자 추가 구입 시 차별화된 규제가 적용됩니다.

• 수도권 전체 지역 (서울, 경기, 인천)
• 투기과열지구 및 투기지역
• 조정대상지역
• 모든 주택 구입 목적 대출
• 신규 주택담보대출 한정
• 기존 대출은 제외

적용 시기와 일정

현재 총액 한도가 없는 주택담보대출을 28일부터 수도권과 규제지역에 한해 6억원 이내로 제한합니다. 수도권·규제지역 내 생애 최초 주택구입 목적 주담대의 LTV도 강화되고, 전세대출 보증비율도 현행보다 강화됩니다. 정부는 매주 가계부채 점검회의를 통해 규제 효과를 모니터링할 예정입니다.

• 시행일: 2025년 6월 28일
• 사전 공지: 2025년 6월 27일
• 적용 범위: 신규 주택담보대출
• 모니터링: 매주 가계부채 점검회의
• 현장점검: 금융권 정기 점검 실시
• 추가 대책: 시장 상황에 따라 조정

주택담보대출 금액 한도

수도권과 규제지역 내 모든 주택 구입 목적의 주담대 한도를 6억원 이내로 제한합니다. 소득과 집값에 상관없이 수도권과 규제지역 내 모든 주택 구입 목적의 주담대 한도를 6억원 이내로 제한하여 문재인 정부 때보다 더 센 대책이라는 평가를 받고 있습니다. 이는 기존 총액 한도가 없던 것과 비교하여 매우 강력한 규제입니다.

• 수도권 주택담보대출 최대 6억원
• 규제지역 주택담보대출 최대 6억원
• 소득 수준 무관하게 일률 적용
• 주택 가격 무관하게 일률 적용
• 기존 대출 잔액과 별도 계산
• 비규제지역은 기존 규정 유지

다주택자 특별 규제

수도권·규제지역 2주택 이상 보유자가 추가로 주택을 구입하는 경우에는 주택담보대출비율(LTV) 0%가 적용됩니다. 다주택자의 신규 주담대를 금지하는 내용이 담겨 있어 사실상 대출이 막히는 것입니다. 이는 다주택자의 추가 주택 구입을 원천 차단하는 매우 강력한 규제입니다.

• 2주택 이상 보유자 LTV 0% 적용
• 추가 주택 구입 시 대출 완전 차단
• 현금 구입만 가능
• 투기 수요 원천 차단
• 기존 보유 주택 처분 유도
• 주택 공급 확대 효과 기대

1주택자 추가 구입 규제

1주택자의 추가 주담대에서 기존 주택 처분 기간도 2년에서 단축됩니다. 1주택자가 기존주택을 처분하지 않고 추가로 주택을 구입하는 경우에도 강화된 규제가 적용됩니다. 이는 1주택자의 투기적 주택 구입을 억제하고 주택 공급을 늘리려는 정책 의도입니다.

• 기존 주택 처분 기간 단축
• 추가 구입 시 엄격한 조건 적용
• 실거주 확인 강화
• 투기 목적 구입 차단
• 주택 회전율 증가 유도
• 무주택자 기회 확대

생애최초 구입자 지원

수도권·규제지역 내 생애 최초 주택구입 목적 주담대의 LTV(주택담보대출비율)는 강화되지만, 여전히 우대 조건이 유지됩니다. 정부는 무주택자의 내 집 마련 기회를 확대하기 위해 생애최초 구입자에게는 상대적으로 유리한 조건을 제공합니다. 다만 전반적인 규제 강화 기조에 따라 일부 조건이 조정됩니다.

• 생애최초 우대 조건 유지
• LTV 일부 조정 적용
• 6억원 한도 내 최대 지원
• 무주택자 우선 지원
• 실거주 조건 엄격 적용
• 장기 거주 계획 확인

전세대출 규제 강화

전세대출 보증비율도 현행보다 강화됩니다. 이는 주택담보대출 규제와 함께 전세 시장의 과열을 막고 임차인 보호를 강화하려는 정책입니다. 전세 시장의 안정성을 확보하고 임대차 시장 전반의 건전성을 높이는 것이 목적입니다.

• 전세대출 보증비율 축소
• 임차인 부담 증가 우려
• 전세 시장 안정화 목적
• 임대차 시장 건전성 확보
• 보증 기관 리스크 관리 강화
• 전세 사기 예방 효과

모니터링 및 점검 체계

금융권 현장점검 등을 통해 금융회사들의 규제 준수 여부를 모니터링하고, 가계부채 점검회의도 매주 하기로 했습니다. 정부는 활용 가능한 모든 수단을 동원해 규제 실효성을 확보할 계획입니다. 체계적인 모니터링을 통해 규제 사각지대를 최소화하고 실효성을 높이겠다는 의지를 보이고 있습니다.

• 매주 가계부채 점검회의 개최
• 금융권 정기 현장점검 실시
• 규제 준수 여부 상시 모니터링
• 위반 사례 적발 시 제재 강화
• 시장 상황 변화 즉시 대응
• 추가 대책 필요 시 신속 시행

자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 기존에 받은 주택담보대출도 6억원으로 제한되나요? A1. 아닙니다. 이번 규제는 2025년 6월 28일 이후 신규로 받는 주택담보대출에만 적용됩니다. 기존 대출은 기존 조건 그대로 유지됩니다. 다만 기존 대출 연장이나 한도 증액 시에는 새로운 규제가 적용될 수 있습니다.

Q2. 비규제지역에서는 어떤 규제가 적용되나요? A2. 비규제지역(수도권과 규제지역 외 지역)에서는 기존 주택담보대출 규정이 그대로 적용됩니다. 6억원 한도 제한은 수도권과 규제지역에만 적용되며, 비규제지역에서는 기존 LTV, DTI 규제만 적용됩니다. 다만 향후 시장 상황에 따라 추가 규제가 적용될 수 있습니다.

Q3. 1주택자가 추가로 주택을 구입할 때 어떤 조건이 적용되나요? A3. 1주택자가 추가 주택을 구입할 때는 기존 주택 처분 기간이 기존 2년에서 단축되며, 엄격한 실거주 조건이 적용됩니다. 또한 6억원 한도 내에서 대출이 가능하지만, 투기 목적이 아닌 실거주 목적임을 명확히 입증해야 합니다.

Q4. 생애최초 주택구입자에게는 어떤 혜택이 있나요? A4. 생애최초 주택구입자는 여전히 우대 조건을 받을 수 있지만, 전반적인 규제 강화에 따라 LTV가 일부 조정됩니다. 6억원 한도 내에서 최대한 지원을 받을 수 있으며, 무주택자 우선 지원 정책이 계속 유지됩니다. 실거주 조건과 장기 거주 계획 확인이 더욱 엄격해집니다.

Q5. 다주택자도 예외 없이 대출이 완전히 차단되나요? A5. 네, 맞습니다. 2주택 이상 보유자가 추가로 주택을 구입하는 경우 LTV 0%가 적용되어 대출이 완전히 차단됩니다. 현금으로만 구입이 가능하며, 이는 다주택자의 투기적 주택 구입을 원천 차단하려는 정책입니다. 단, 기존 보유 주택을 처분하고 구입하는 경우는 별도 검토됩니다.