1가구 3주택 재산세, 양도소득세 세금 및 절세 방안
주택 투자에 관심이 있거나 이미 여러 채의 주택을 보유하고 계신 분들이라면 연간 세금 부담이 얼마나 되는지 궁금하실 겁니다. 특히 1가구가 3주택을 소유할 경우 재산세, 양도소득세 등으로 인한 세 부담이 상당하며, 정부의 투기 억제 정책에 따라 중과세 대상이 될 수 있어 미리 준비하는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 2025년 최신 세법을 기준으로 1가구 3주택 보유 시 발생하는 모든 세금과 절세 전략을 알기 쉽게 정리해드리겠습니다.
재산세, 연간 얼마나 내나요?
재산세는 주택이나 토지를 소유한 모든 사람이 매년 내야 하는 지방세입니다. 공시가격을 기준으로 계산되며, 3주택 이상 보유 시 누진세율이 적용돼 세 부담이 커집니다. 재산세는 누진세 구간에 따라 세율이 달라지므로 주택 가치가 높을수록 더 많은 세금을 납부하게 됩니다.
- 1세대 1주택 세율: 1% ~ 3%
- 2주택 세율: 1.3% ~ 5%
- 3주택 이상 세율: 1.6% ~ 6%
- 과세표준: (공시가격 – 공제금액) × 공정시장가액비율(통상 60%)
- 납부 시기: 6월과 12월 두 차례 분납 (특정 상황에서는 7월 일괄 납부)
양도소득세, 어떻게 계산되나요?
양도소득세는 주택을 팔 때 생기는 이익에 대해 부과되는 국세입니다. 1가구 3주택자의 경우 보유 기간에 따라 세율이 크게 달라지며, 2025년 5월 9일까지는 중과세 유예 기간이므로 기본 누진세율만 적용됩니다. 조정대상지역의 주택을 보유했다면 특히 주의가 필요합니다.
- 기본 누진세율: 6% ~ 45% (보유 기간에 따라 적용)
- 보유 기간 1년 미만: 70% 수준으로 계산
- 보유 기간 1년 이상 2년 미만: 60% 수준으로 계산
- 기본공제: 연 1회 250만원 공제
- 장기보유특별공제: 보유 기간 3년 이상 시 연 2% ~ 6% 공제(최대 30%)
취득세 중과, 주택 구입 때 주의사항
취득세는 주택을 구매할 때 한 번만 부과되는 지방세입니다. 3주택자의 경우 기본세율에 중과가 적용되어 세 부담이 큽니다. 2025년 현재 정부가 중과 완화를 검토 중이므로 향후 세법 변화를 살펴봐야 합니다.
- 1주택자 기본세율: 1% ~ 3%
- 2주택자 세율: 8% (조정대상지역)
- 3주택 이상 세율: 12% (조정대상지역)
- 추가 세금: 농어촌특별세, 지방교육세 별도 부과
- 중과 완화 검토: 정부가 3주택자 취득세율을 8% 수준으로 낮추는 법안 추진 중
종합부동산세로 인한 추가 부담
종합부동산세는 일정 가격 이상의 부동산을 소유한 사람에게 별도로 부과되는 국세입니다. 3주택자는 공제금액이 9억원으로 낮게 책정되어 더 높은 누진세율을 적용받습니다. 정부가 종부세를 재산세와 통합하는 방안을 검토 중이므로 주의 깊게 살펴봐야 합니다.
- 과세표준: (공시가격 – 9억원 공제금액) × 60%
- 세율 구간: 0.5% ~ 3.2% 누진 적용
- 보유 주택 공시가격 합계 기준: 9억원 초과 시 과세 대상
- 납부 시기: 매년 3월 말
- 향후 정책: 종부세와 재산세 통합 및 과세표준 개편 검토 중
절세 전략 1단계: 임대사업자 등록
임대사업자로 등록하면 다양한 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 특히 장기임대주택으로 등록할 경우 양도소득세 비과세 요건을 충족할 가능성이 높아집니다. 임대료 인상률을 5% 이내로 제한해야 하는 조건이 있으므로 미리 계획해야 합니다.
- 임대사업자 등록 시 양도소득세 과세특례 적용
- 취득세 감면: 기본세율 적용 (중과 제외)
- 재산세 감면: 보유 재산세 감액
- 종합부동산세 합산배제 가능
- 임대료 증가율 제한: 연 5% 이내 유지
절세 전략 2단계: 보유 기간 연장 및 적절한 매각 시기
주택 보유 기간을 연장하는 것도 중요한 절세 전략입니다. 2년 이상 보유 후 양도하면 일반 누진세율이 적용되고, 3년 이상 보유하면 장기보유특별공제를 받을 수 있어 실제 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
- 2년 이상 보유 시: 기본 누진세율 적용 (60% 수준 제외)
- 3년 이상 보유 시: 장기보유특별공제 6% ~ 30% 적용
- 보유 기간 1년 미만: 최대 70% 수준의 높은 세율 적용
- 중과 유예 기간: 2025년 5월 9일까지 중과세 면제 (추가 연장 가능성 높음)
- 조정대상지역 여부 확인: 지역에 따라 중과세 적용 여부 결정
절세 전략 3단계: 소형신축주택 특례 활용
2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일 사이에 소형신축주택을 취득한 경우 양도소득세 중과를 배제하고 주택 수 산정에서도 제외하는 혜택이 있습니다. 이 특례는 3주택 이상 소유자도 충분히 활용할 수 있는 좋은 절세 수단입니다.
- 대상 주택: 전용면적 60제곱미터 이하
- 취득가액 제한: 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하
- 적용 기간: 2024년 1월 10일 ~ 2025년 12월 31일 취득 분
- 양도소득세 중과 제외: 기본 누진세율만 적용
- 주택 수 산정 제외: 3주택 판정에서 제외되어 세율 인상 방지
절세 전략 4단계: 부부 명의 분산 및 상속 전략
부부가 각각 1주택씩 소유하는 경우 세율 우대를 받을 수 있습니다. 또한 상속주택의 경우 일정 조건 하에서 비과세 혜택을 받을 수 있으므로 상속 계획 수립 시 세무 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.
- 부부 별도 세대 구성: 각각 1주택자로 세율 우대 적용
- 상속주택 비과세: 특정 조건 충족 시 양도소득세 면제
- 일시적 2주택 비과세: 신규 주택 취득 후 3년 이내 구주택 판매 시 비과세
- 명의 변경 시 세금: 미리 세금을 계산해 변경 여부 결정
- 가족 구성원 검토: 세대 규모와 소유 현황을 통합적으로 검토
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 2025년 현재 1가구 3주택 양도소득세 중과가 적용되나요? A1. 아니요, 현재 양도소득세 중과는 2025년 5월 9일까지 한시 유예 중입니다. 2022년 5월 10일부터 2025년 5월 9일 사이에 조정대상지역의 주택을 양도할 경우 기본 누진세율만 적용되며, 보유 기간 3년 이상이면 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다. 추가 연장 가능성도 있으므로 정부 정책을 계속 주시하세요.
Q2. 재산세와 종합부동산세를 동시에 내야 하나요? A2. 네, 재산세와 종합부동산세는 별개의 세금으로 동시에 부과됩니다. 재산세는 모든 주택 소유자가 납부하는 지방세이고, 종합부동산세는 공시가격 합계가 9억원을 초과하는 3주택 이상 보유자에게 별도로 부과되는 국세입니다. 정부가 두 세금을 통합하는 방안을 검토 중이므로 향후 변화에 주의해야 합니다.
Q3. 임대사업자 등록 시 실제로 세금을 얼마나 줄일 수 있나요? A3. 임대사업자 등록 시 취득세 중과 제외, 재산세 감면, 종합부동산세 합산배제, 양도소득세 특례 등 다양한 혜택을 받을 수 있습니다. 장기임대주택(10년 이상)으로 등록한 경우 특정 조건 하에서 양도소득세 비과세까지 가능합니다. 다만 임대료 인상 제한, 실제 임대 의무 등 요건이 많으므로 세무 전문가와 상담 후 결정하세요.
Q4. 3주택 중 2주택을 팔면 세금이 달라지나요? A4. 네, 크게 달라집니다. 3주택에서 2주택으로 줄어들면 세율이 낮아지는 구간에 진입하게 됩니다. 특히 양도할 주택의 보유 기간, 조정대상지역 여부, 남은 주택의 공시가격에 따라 재산세와 종합부동산세 세율도 재계산됩니다. 매각 순서와 시기를 전략적으로 계획하는 것이 절세의 핵심입니다.
Q5. 조정대상지역 주택과 비조정대상지역 주택을 함께 소유할 때 주의할 점은 무엇인가요? A5. 조정대상지역의 주택을 양도할 때 중과세가 적용될 수 있으므로 각별히 주의해야 합니다. 현재는 중과가 유예 중이지만, 2025년 5월 9일 이후로는 중과세율이 다시 적용될 가능성이 있습니다. 양도 시기를 신중히 결정하고, 조정대상지역에 있는 주택부터 먼저 판매하는 전략도 고려해보세요. 지역 규제 변화도 지속적으로 모니터링하세요.
