10.15 부동산 정책에 따른 규제지역 및 대출한도

집값 급등으로 정부가 초강력 규제 칼날을 꺼내 들었습니다. 서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 동시 지정되는 ‘삼중 규제’가 시행되면서 수도권 부동산 시장이 얼어붙을 전망입니다. 집을 사려면 지자체 허가를 받아야 하고, 대출은 대폭 축소되며, 실거주 의무까지 부과되는 사상 초유의 강력한 조치입니다. 지금부터 10.15 부동산 대책의 핵심 내용을 상세히 알아보겠습니다.

규제지역 지정 현황

서울 25개 구 전역과 경기도 12개 지역이 규제지역으로 지정되면서 수도권 부동산 시장에 대대적인 변화가 예고됩니다. 기존에 강남3구와 용산구만 규제받던 것과 달리 이제는 서울 전 지역이 규제 대상이 됩니다.

• 서울 25개 구 전체: 기존 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 자치구는 기존 규제 유지, 나머지 21개 자치구는 신규 지정
• 경기도 12개 지역: 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시
• 총 37곳이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 삼중 규제지역으로 지정
• 조정대상지역 및 투기과열지구는 청약 및 세제 규제 적용
• 토지거래허가구역은 실거주 의무와 거래 허가제 적용
• 규제지역 지정으로 다주택자에 대한 양도세 중과세 부활 예정

주택담보대출 한도 축소

주택 가격에 따라 대출 한도가 차등 적용되는 새로운 규제가 도입되면서 고가 주택 구매자의 대출 여력이 크게 줄어들게 됩니다. 특히 고가 주택일수록 대출 한도가 급격히 감소하여 현금 동원 능력이 중요해졌습니다.

• 시가 15억원 이하 주택: 최대 6억원까지 대출 가능
• 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택: 최대 4억원까지 대출 가능
• 시가 25억원 초과 주택: 최대 2억원까지만 대출 가능
• 주택담보대출 한도 규제는 2025년 10월 16일부터 전면 시행
• 1주택자의 전세대출 이자분도 오는 29일부터 DSR에 포함
• 1주택자의 전세대출 한도는 2억원으로 제한

토지거래허가구역 실거주 의무

토지거래허가구역에서는 주택 매수를 위해 관청에 허가를 받아야 하며 2년간 실거주 의무가 부과됩니다. 이는 단순 투기 목적의 주택 구매를 원천 차단하기 위한 조치로, 실제 거주 목적이 아니면 집을 살 수 없게 됩니다.

• 서울 전역과 경기 남부 12개 지역에서 집을 사려면 실거주 목적으로 지방자치단체로부터 허가 필수
• 2년 실거주 의무는 2025년 10월 20일 계약분부터 적용
• 10월 19일까지 계약을 체결했다면 허가 의무와 2년 실거주 의무가 부과되지 않음
• 전세를 낀 매수가 불가능해짐
• 토지거래허가구역 내에서는 실거주 의무(2년) 적용

청약 및 재당첨 제한 강화

규제지역에서 청약에 당첨된 경우 전매 제한과 재당첨 제한이 대폭 강화됩니다. 무분별한 청약 투기를 막고 실수요자에게 기회를 주기 위한 조치입니다.

• 규제지역에 한해 3년간의 전매 제한 적용
• 규제지역 청약 당첨 시 10년간 청약 재당첨 제한
• 전매 제한 기간 중 주택 거래 원천 차단
• 당첨 후 최소 3년간 보유 의무 발생
• 투기 목적의 청약 신청 차단 효과 기대

세제 및 재건축 규제

장기보유특별공제가 폐지되고, 1가구 1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 실제 거주 요건이 추가됩니다. 재건축·재개발 구역에 대한 규제도 강화되어 조합원의 권리 매매를 통한 투기가 차단됩니다.

• 규제지역 내 장기보유특별공제 폐지
• 1가구 1주택 양도세 비과세 요건에 2년 이상 실거주 요건 추가
• 재건축·재개발 구역에서는 조합원 지위 양도 금지 적용
• 다주택자 양도소득세 중과세 재도입 예정
• 양도세 중과 회피를 위한 일시적 거주 불가능

신용대출 및 비주택 규제

주택담보대출뿐만 아니라 신용대출과 비주택담보대출에 대한 규제도 강화됩니다. 신용대출을 통한 주택 구매 우회 방법도 차단됩니다.

• 신용대출의 경우 1억원을 초과할 경우 규제지역 내 1년간 주택 구입 제한
• 토지거래허가구역내 상가나 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV도 규제
• 신용대출 1억원 초과 시 주택 매수 1년간 금지
• 비주택 투자를 통한 우회 투자도 차단
• 대출을 활용한 모든 형태의 투기 방지

DSR 강화 및 금융 규제

전세대출 이자가 DSR(총부채원리금상환비율) 계산에 포함되면서 실질적인 대출 가능 금액이 크게 줄어들게 됩니다. 이는 대출을 통한 과도한 레버리지를 막기 위한 조치입니다.

• 2025년 10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 그 이자가 DSR에 포함
• DSR을 계산할 때 가산되는 스트레스 금리 적용
• 전세대출과 주담대를 동시에 보유 시 대출 여력 급감
• 실질적인 대출 가능 금액이 기존 대비 30~40% 감소 예상

자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 10월 19일 이전에 계약한 경우에도 실거주 의무가 적용되나요? 아니요, 적용되지 않습니다. 10월 19일까지 계약을 체결했다면 허가 의무와 2년 실거주 의무가 부과되지 않습니다. 실거주 의무는 10월 20일 계약분부터 적용되므로, 19일까지 계약한 경우에는 기존 규정을 따릅니다.

Q2. 시가 15억원 주택을 구매할 때 최대 대출 가능 금액은 얼마인가요? 시가 15억원 이하 주택은 최대 6억원까지 대출이 가능합니다. 다만 10월 29일부터는 1주택자의 전세대출 이자분도 DSR에 포함되므로 실질 대출 여력은 더 줄어들 수 있습니다.

Q3. 규제지역에서 청약에 당첨되면 언제 전매가 가능한가요? 규제지역에 한해 3년간의 전매 제한이 적용됩니다. 따라서 청약 당첨 후 최소 3년이 지나야 전매가 가능하며, 10년간 청약 재당첨 제한도 함께 적용됩니다.

Q4. 신용대출이 있으면 주택을 구매할 수 없나요? 신용대출의 경우 1억원을 초과할 경우 규제지역 내 1년간 주택 구입이 제한됩니다. 따라서 신용대출이 1억원을 초과하면 규제지역에서는 1년간 주택 매수가 불가능합니다.

Q5. 1가구 1주택 양도세 비과세를 받으려면 어떤 조건이 필요한가요? 1가구 1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 실제 거주 요건이 추가되었습니다. 단순히 2년 보유만으로는 부족하고, 실제로 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.